國家稅務總局26日公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出，在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴執(zhí)行。
通知指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
為縮小開發(fā)商的避稅空間，通知明確，開發(fā)企業(yè)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供證明的，開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收，方式為預征和清算相結合。該稅種于1994年開征，但由于預征率較低，很多房企在達到清算標準后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒能充分發(fā)揮調節(jié)土地增值收益的作用。
2006年底，面對高漲的房價，國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85%，項目三年未銷售完畢等等。但隨后金融危機爆發(fā)，這一政策沒有得到嚴格執(zhí)行。
此次下發(fā)的通知可以說是對2006年底發(fā)布的通知的補充，也就是說，2006年國稅下發(fā)的通知至今仍然適用。
“嚴格執(zhí)行土地增值稅政策，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利?！?北京科技大學經(jīng)濟管理學院教授趙曉認為，土地增值稅從嚴清算會顯著加大企業(yè)的稅收成本，降低房企利潤水平，進而降低房企的拿地熱情。
土地增值稅細節(jié)明確 有望成房地產(chǎn)調控利器
國家通過土地增值稅清算來調控房地產(chǎn)市場的思路日漸明晰。在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國家稅務總局26日發(fā)布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。有關專家指出，土地增值稅將和土地、信貸等方面的政策措施一起，形成房地產(chǎn)調控的“組合拳。”
土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低等原因，一直沒能充分發(fā)揮調節(jié)土地增值收益的作用。
在本輪房地產(chǎn)調控中，土地增值稅又一次進入公眾視野。4月份出臺的 “新國十條”指出，稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。隨后，重慶等地陸續(xù)出臺的調控細則，也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。
《通知》指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
為了減少開發(fā)商通過虛報開發(fā)費用等方式來避稅的空間，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供金融機構證明的，開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
此外，《通知》還明確了質量保證金、安置房費用、土地閑置費、契稅等稅費的扣除問題?！锻ㄖ纷詈笾赋?，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
事實上，在上一輪房價暴漲的時候，有關部門便出臺了土地增值稅清算這一措施。2006年底，國稅總局下發(fā)《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅。其中列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85%，項目三年未銷售完畢等。但隨后金融危機爆發(fā)，這一嚴厲政策未能得到執(zhí)行。
而此次下發(fā)的《通知》，則是對土地增值稅清算中要注意的細節(jié)問題進行明確，與2006年底國家稅務總局下發(fā)的通知并不沖突，也就是說，2006年國稅總局下發(fā)的通知至今仍然適用。(上海證券報)
新聞分析：嚴征土地增值稅有助打擊囤地
“新國十條”將土地增值稅清算作為稅收調控的政策之一，隨后各地紛紛跟進，在地方細則中表示要加緊推進土地增值稅清算。為何在這一輪房地產(chǎn)調控中，土地增值稅清算會先于住房保有環(huán)節(jié)稅收登場，并成為調控的利器呢？
有關專家指出，這主要還是由稅制現(xiàn)狀決定的，因為土地增值稅稅制設計比較完善，只要加強征管就可以，而在住房保有環(huán)節(jié)征稅，涉及條例的修改或者立法，從程序上來看仍需要一定時間。另外，土地增值稅在調控方面應該是可以有明顯收效的。
北京科技大學中國經(jīng)濟研究組4月份曾呼吁嚴征土地增值稅，遏制新一輪樓市泡沫，并指出：從嚴征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，起到調節(jié)收入分配的作用；可以有效控制房地產(chǎn)市場的投資過熱，減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險意識；可以有效調節(jié)房地產(chǎn)市場的結構，引導房地產(chǎn)企業(yè)增加普通住房供給。
該研究組認為，土地增值稅政策要求直接轉讓土地的企業(yè)須在交易時清算應納土地增值稅，如果嚴格執(zhí)行清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高要繳納60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。
中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓也認為，通過提高土地增值稅的預征率和及時清算，可以在一定程度上收窄房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。
北京科技大學經(jīng)濟管理學院教授趙曉則認為，嚴格征收土地增值稅對控制房價上漲不一定有效，要控制房價過快上漲還應從根本上解決供需矛盾問題。對于土地增值稅可能被轉嫁到消費者頭上的擔憂，趙曉認為，土地增值稅是在房地產(chǎn)項目已經(jīng)銷售完畢或者至少銷售85%以上后才進行清算的，因此這一稅種跟房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅等流轉稅不一樣，想全部轉嫁給消費者的可能性不大。
2010年05月27日 02:07 上海證券報
