近日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，此次的方案將在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等地率先開展試點，該政策是對我國現(xiàn)階段土地制度的一次創(chuàng)新，突破了現(xiàn)行法律規(guī)定“非農(nóng)建設必須使用國有土地”的限制，此次方案的試點雖然是針對租賃住房建設，其政策效應短期對商品房市場影響不大，如政策全面推開遠期會改變商品房市場供需平衡進而對商品房市場產(chǎn)生重要影響。
由于經(jīng)濟持續(xù)繁榮，我國的城市化進程加速，在十幾年的時間里，數(shù)以億計的人口遷入城市定居，我國城市的房地產(chǎn)價格開始普遍上升，并在后期出現(xiàn)巨大分化。從國家統(tǒng)計發(fā)布的房價指數(shù)來看，自2010年開始我國70城市房價指數(shù)開始緩慢上升，在2012年底開始突然上升，之后至2014年底增速趨于平穩(wěn)，但2015年又開始急速上升。出現(xiàn)這種情況的原因是2014年開始土地供應政策出現(xiàn)轉向，國土部要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設用地供應，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。這種計劃配置城市建設用地的做法，是導致一二線城市房價泡沫、三四線庫存泡沫的原因。而究其根本原因是土地制度的城鄉(xiāng)雙軌制，以及對土地市場的壟斷導致的房地產(chǎn)市場供需不平衡。
我國建設用地主要集中在城市，一般情況下農(nóng)村集體用地需要征收后才能轉為建設用地。農(nóng)村集體作為農(nóng)村土地的所有者無權設置建設用地使用權，農(nóng)村土地只有在被征收為國有土地后才能用于非農(nóng)建設。城市房地產(chǎn)管理法實際上是國有建設用地管理法，《物權法》所謂的建設用地使用權也僅指國有建設用地使用權，這種使用權具有用益物權的一般屬性，并且可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，而《物權法》所謂的宅基地使用權不同于“住宅建設用地使用權”，后者作為國有建設用地的一個亞種擁有前述用益物權的一切權能，而前者作為農(nóng)村集體所有的宅基地使用權，其使用權人只對集體所有的土地享有占有和使用的權利，沒有收益權，更不可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。
據(jù)統(tǒng)計，目前我國農(nóng)村存量集體建設用地近19萬平方公里，其中70%以上是宅基地，真正屬于經(jīng)營性建設用地即鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村辦企業(yè)用地所占比例很小約占10%。如果把農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地僅限于原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村辦企業(yè)用地，農(nóng)村集體建設用地所占比重和發(fā)揮的作用微不足道。最近，中央已批準把土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革擴大到現(xiàn)有33個試點地區(qū)， 但宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區(qū)。盤活農(nóng)村集體建設用地，以其中閑置或低效配置的土地入市，可以使城市建設用地增加，可以滿足相當時期內(nèi)我國工業(yè)化和城市化對建設用地的需求，不僅如此，合理的土地制度安排和健康的城鎮(zhèn)化進程，本質上會減少耕地的占用。因此，存量集體建設用地試點建設公租房，意味著大批低成本土地入市，對抑制高房價將產(chǎn)生巨大作用，是真正意義上的樓市調(diào)控大招，彰顯了中央建立租售并舉住房體系的決心，是土地制度的重大變革，照此邏輯推演，未來土地入市是否要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)都有可能發(fā)生變化。
